2021年上半年，調(diào)控政策頻繁，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，銀行業(yè)金融機構急于“收傘”，地方政策收緊。在“房住不炒”主基調(diào)下，調(diào)控層層疊加，前三季度房地產(chǎn)金融監(jiān)管被不斷強化，重點22城土地集中出讓政策也從第二輪起迎來新規(guī)。多個部門協(xié)同整治市場秩序、落實房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，地方政府也在不斷落實城市主體責任。
下半年隨著市場持續(xù)轉冷，房地產(chǎn)信貸政策適度糾偏，涉及房企融資解凍，個人按揭貸款邊際出現(xiàn)了一定的改善。央行第三季度例會定調(diào)“兩維護”，政治局會議首提促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的政策大環(huán)境下，2021年以來，基于個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為。與此同時，國際評級機構批量下調(diào)中國房企信用評級，房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響，企業(yè)資金周轉壓力不斷加劇。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內(nèi)貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個百分點和0.4個百分點。
國內(nèi)貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。
值得注意的是，2021年下半年，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)轉冷，市場形勢愈加嚴峻。房企打折降價常態(tài)化，即便是原先的熱點城市廣州，過半樓盤降價促銷，部分項目推出工抵房，降價幅度多達30%。
受此影響，長春、昆明、岳陽等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的熱點城市，市場預期發(fā)生根本性轉折。
如長春發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、穩(wěn)定市場預期，嚴令房企不得低于9折銷售。又如天津住建委約談各大開發(fā)商，要求房價降幅達5%的樓盤上報區(qū)住建委，房價降幅達10%上報市住建委，房價降幅達15%禁止銷售并關閉網(wǎng)簽。
長春、哈爾濱、南寧等39城通過財稅刺激托底樓市，主要涉及購房補貼、降低房地產(chǎn)交易稅費。例如長春給予人才、農(nóng)民購房補貼，首次購買90平方米以下新建商品住宅的各類人才、進城農(nóng)民，分別給予50元/平方米和80元/平方米的購房補貼。
綜合來看，2021年政策有收有放，上半年大多數(shù)都是調(diào)控收緊的政策，下半年出臺了相關的放松政策。
展望2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，重點解決新市民、困難群體住房難題。
短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線城市，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實下去，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。