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登記在一方名下房屋,未經(jīng)配偶同意擅自設(shè)定抵押, 抵押是否有效?
作者:安慶新昌小額貸款股份有限公司    瀏覽量:2252    發(fā)表時(shí)間:2019-02-21

按照婚姻法的相關(guān)規(guī)定,夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房屋,除非特別約定,即便登記在夫妻一方名下也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照擔(dān)保法司法解釋第54條的規(guī)定,共同共有的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意,未經(jīng)共有人同意擅自設(shè)定抵押,抵押無(wú)效。

實(shí)務(wù)中,對(duì)于登記在一人名下的房屋,不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理抵押登記時(shí)目前有兩種做法,第一種:登記在誰(shuí)名下誰(shuí)來(lái)辦理抵押登記即可,無(wú)需其配偶出面即可辦理抵押登記;第二種:即便登記在一方名下,也需要其配偶出面一同辦理抵押登記,其配偶需書面同意辦理抵押登記。

這兩種做法里,尤其是第一種做法,很容易出現(xiàn)夫妻一方未經(jīng)配偶同意擅自將共有房屋抵押的情形,銀行等信貸機(jī)構(gòu)一旦接受抵押,潛藏著比較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

共同財(cái)產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)是房抵貸業(yè)務(wù)中的一類常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn),該風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到以下幾個(gè)法律問(wèn)題:

第一,房抵貸業(yè)務(wù)中,如果夫妻一方未經(jīng)配偶同意,擅自將登記在其名下的共有房屋設(shè)定抵押,相應(yīng)抵押是否有效?

第二,擔(dān)保法司法解釋第五十四條中“其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議”在實(shí)踐中如何判定?

第三,能否基于夫妻(或父子等)關(guān)系認(rèn)定其共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押的事實(shí)?

第四,共有人簽字的真?zhèn)问欠裼绊懙盅旱男ЯΓ?/span>

第五,實(shí)踐中對(duì)于抵押權(quán)善意取得的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?

第六,銀行、小貸公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)是否負(fù)有更高的注意義務(wù)?

二、相關(guān)法律規(guī)定解析

(一)婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買房屋的權(quán)屬問(wèn)題

根據(jù)《婚姻法》第17條規(guī)定:

“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn),歸夫妻共同所有:(一)工資、獎(jiǎng)金;(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益;(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益;(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn),但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)?!?/span>

根據(jù)上述規(guī)定,除非夫妻雙方選擇了分別財(cái)產(chǎn)制,否則,應(yīng)認(rèn)定在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)均屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō),婚姻關(guān)系存續(xù)期間以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋,即便登記在一方名下,除非夫妻雙方選擇了另有約定,否則,相應(yīng)房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

(二)共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押?jiǎn)栴}

根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條的規(guī)定,按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的,抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無(wú)效。但是,其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。據(jù)此我們可以得出如下結(jié)論:

1、按份共有以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的,抵押有效。

共有分為按份共有和共同共有,根據(jù)上述規(guī)定,如果是按份共有的話,按份共有人可以以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押,抵押有效。實(shí)踐中,房屋按份共有的情況雖然有,但不多見(jiàn),本文不展開討論。

2、共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無(wú)效。

如果是共同共有,共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人同意,抵押無(wú)效?;橐鲫P(guān)系存續(xù)期間以共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋,登記在一方名下,如果沒(méi)有另外約定,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這樣的房屋在設(shè)定抵押時(shí),無(wú)論登記部門辦理登記時(shí)如何要求,都應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的同意,否則,有被認(rèn)定為抵押無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然,實(shí)踐中房屋也可能直接登記為多人共有(比如夫妻雙方),在這種情況下,登記部門會(huì)要求登記的所有共有人一起來(lái)辦理抵押登記,銀行等信貸機(jī)構(gòu)也同樣會(huì)有這樣的要求,因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。具體到本文,本文僅討論房屋登記在夫妻一方名下,而房屋事實(shí)上為夫妻共有,夫妻一方未經(jīng)配偶同意,擅自抵押是否有效這一情形。

3、其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。

根據(jù)前述規(guī)定,共同共有人在以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)未征得共有人同意,原則上抵押無(wú)效。但是,如果抵押權(quán)人有證據(jù)證明,共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押的事實(shí),而沒(méi)有提出異議,視為同意,抵押有效。

這里的視為同意,在法律上又被稱作“默示推定”,《民法總則》第一百四十條規(guī)定,行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí),才可以視為意思表示。

需要注意的是,視為同意也是一種同意,則設(shè)定抵押的行為屬于有權(quán)處分,抵押有效。

(三)實(shí)踐中登記部門的要求

據(jù)筆者了解,如果房屋只登記在一個(gè)人名下,不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理抵押登記時(shí)目前有兩種做法:

第一種:登記在誰(shuí)名下誰(shuí)來(lái)辦理抵押登記即可,無(wú)需其配偶出面即可辦理抵押登記;

第二種:即便登記在一方名下,也需要其配偶出面一同辦理抵押登記,其配偶需書面同意辦理抵押登記。(如果未婚的,一般需要出具未婚的聲明,并承諾承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任)

這兩種做法里,尤其是第一種做法,很容易出現(xiàn)夫妻一方未經(jīng)配偶同意擅自將共有房屋抵押的情形,銀行等信貸機(jī)構(gòu)一旦接受抵押,潛藏著比較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(四)關(guān)于抵押權(quán)的善意取得

根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定,無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

以上是關(guān)于善意取得的規(guī)定。善意取得,指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的,善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn),即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,受讓人仍取得其所有權(quán)。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn),又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。善意取得中的受讓人需是善意的,不知出讓人是無(wú)處分權(quán)人,否則不構(gòu)成善意取得。善意取得基于占有的公信力,旨在維護(hù)交易安全。

善意取得的條件:

第一,受讓人需是善意的,不知出讓人是無(wú)處分權(quán)人。

第二,受讓人支付了合理的價(jià)款。

第三,轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備,否則不構(gòu)成善意取得。

善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn),又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。抵押權(quán)善意取得,參照物權(quán)法一百零六條的規(guī)定執(zhí)行。

需要注意的是,抵押權(quán)善意取得適用的前提是抵押人是“無(wú)權(quán)處分”,這和《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條規(guī)定的“其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意,抵押有效”有本質(zhì)的區(qū)別,如適用《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條上述規(guī)定,則抵押人屬于“有權(quán)處分”。

(五)總結(jié)

第一,按份共有以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的,抵押有效。

第二,共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無(wú)效。

第三,其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。

第四,無(wú)權(quán)處分人擅自將不動(dòng)產(chǎn)抵押給抵押權(quán)人,如果抵押權(quán)人抵押時(shí)是善意的、支付了合理對(duì)價(jià)、已經(jīng)辦理了抵押登記,則應(yīng)當(dāng)適用善意取得,抵押有效。

三、相關(guān)判例及司法實(shí)踐中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

以上是關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押?jiǎn)栴}的相關(guān)法律規(guī)定,但該問(wèn)題在司法適用中存在一定不確定性,接下來(lái),筆者結(jié)合相關(guān)判例對(duì)相關(guān)問(wèn)題逐一進(jìn)行分析,供參考。

情形1:未經(jīng)共同共有人同意設(shè)定抵押,抵押無(wú)效

通過(guò)案例檢索,有大量的案例直接援引《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條的規(guī)定,認(rèn)定共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無(wú)效。文末所附案例中認(rèn)定抵押無(wú)效的案例都是援引的擔(dān)保法司法解釋五十四條的規(guī)定。

本文所附案例1是由擅自抵押夫妻共有財(cái)產(chǎn)引發(fā)糾紛,案例2是因?yàn)槲唇?jīng)共同法定繼承人同意抵押遺產(chǎn)引發(fā)的糾紛,法院最終都認(rèn)定為抵押無(wú)效。

案例:谷爾丹確認(rèn)合同無(wú)效糾紛,北京市高級(jí)人民法院(2014)高民(商)申字第3467號(hào)。

北京高院認(rèn)為:《借款抵押合同》中張洪海提供抵押的房產(chǎn)系其與郝偉靖夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得,應(yīng)屬于張洪海與郝偉靖的共同財(cái)產(chǎn),因張洪海簽訂《借款抵押合同》未經(jīng)過(guò)郝偉靖同意,故一、二審判決判定《借款抵押合同》無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。

情形2:共有人簽字如果不是本人所簽,抵押原則上無(wú)效

通過(guò)案例檢索,筆者發(fā)現(xiàn),如果共有人的簽字不是本人所簽,則法院傾向于認(rèn)定相應(yīng)抵押擔(dān)保是無(wú)效的。相關(guān)案例如下:

案例:中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行與鄒紅松、龔星星、羅曉春、孟軍借款合同糾紛案中【廣東省高級(jí)人民法院(2014)粵高法民二申字第117號(hào)】中,

廣東高院再審認(rèn)為:經(jīng)司法鑒定,涉案《個(gè)人住房最高額抵押貸款合同》及《深圳市房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》上“羅曉春”的簽名并非羅曉春的筆跡,羅曉春本人稱其從不知曉貸款及抵押事項(xiàng),從羅曉春手持龔星星交付給其的虛假的未經(jīng)抵押的房地產(chǎn)證這一事實(shí)判斷羅曉春的確對(duì)抵押事項(xiàng)從不知情,而建設(shè)銀行深圳分行也未能提供證據(jù)證明羅曉春知道或應(yīng)當(dāng)知道涉案房地產(chǎn)已經(jīng)抵押而未提出異議。最終法院認(rèn)定抵押無(wú)效。

其余類似案例還包括:

情形3:基于夫妻關(guān)系、父子關(guān)系認(rèn)定知道或應(yīng)當(dāng)知道(備注:該裁判觀點(diǎn)并未被普遍認(rèn)可)

案例:羅建平、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司蘭坪白族普米族自治縣支行金融借款合同糾紛案【云南省高級(jí)人民法院(2016)云民申920號(hào)】。

云南高院認(rèn)為:抵押房產(chǎn)的所有權(quán)人為羅建平、冷菊以及羅皓共有,而冷菊為羅建平之妻,羅皓為羅建平之子,羅建平將三人共有的房產(chǎn)為羅建中的借款作抵押,其妻、子作為家庭成員不可能對(duì)此不知曉,最終認(rèn)定抵押有效。

情形4:抵押權(quán)人提供了房屋照片,照片中顯示共有人在場(chǎng),故法院認(rèn)定共有人應(yīng)當(dāng)知道抵押事實(shí)。

案例:郭喜桂與韓霄抵押合同糾紛一案【石家莊市中級(jí)人民法院(2015)石民四終字第01584號(hào)】

石家莊中院認(rèn)為:王慧然稱其在進(jìn)行房屋抵押登記之前曾至抵押房屋進(jìn)行核實(shí),并且提供了當(dāng)時(shí)在抵押房產(chǎn)處所拍攝的照片9張,郭喜桂對(duì)于王慧然提交的照片系在抵押房產(chǎn)中拍攝真實(shí)性無(wú)異議,且對(duì)照片中其本人在家的情況認(rèn)可,據(jù)此,對(duì)于郭喜桂稱對(duì)案涉房屋抵押不知情的主張,本院不予采信。

情形5:《離婚協(xié)議書》中顯示共有人對(duì)抵押知情,法院判定抵押有效。

案例:星展銀行(中國(guó))有限公司深圳分行、郝建國(guó)與廖嘉、楊莉借款合同糾紛一案【深圳市中級(jí)人民法院(2016)粵03民終12971號(hào)】

深圳中院認(rèn)為:本案中,從《離婚協(xié)議書》約定的內(nèi)容來(lái)看,楊莉于2014年8月28日與廖嘉協(xié)商離婚時(shí)已知悉廖嘉將其夫妻共有房產(chǎn)向星展銀行借款作抵押一事,雙方雖然在《離婚協(xié)議書》中約定由此產(chǎn)生的債務(wù)由廖嘉負(fù)責(zé)償還,但直至2015年2月11日星展銀行提起本案訴訟,楊莉一直未對(duì)該房產(chǎn)設(shè)立抵押提出異議,該行為應(yīng)視為同意廖嘉以其夫妻共有房產(chǎn)為涉案?jìng)鶆?wù)提供抵押,該抵押有效。

情形6:抵押人辦理業(yè)務(wù)時(shí)留存了共有人的相關(guān)證件,法院認(rèn)定共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道。(備注:也有法院持不同意見(jiàn))

案例:韓曉銀與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京通州支行等抵押合同糾紛案【北京市第三中級(jí)人民法院(2015)三中民(商)終字第07272號(hào)】

北京三中院認(rèn)為:本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于韓錦紅的房屋貸款抵押行為是否為無(wú)權(quán)處分。

首先,農(nóng)行通州支行持有韓曉銀本人身份證件的復(fù)印件,其中結(jié)婚證持有人為×;

其次,《房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》附有房屋內(nèi)部照片,評(píng)估期間房屋實(shí)際居住人為×,據(jù)此農(nóng)行通州支行有理由相信韓曉銀“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”房屋抵押貸款事宜。故根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,在婚姻存續(xù)期間,韓曉銀作為房屋所有權(quán)的共有人,在其“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”房屋抵押貸款事宜的情況下,本院認(rèn)定韓錦紅對(duì)該房屋抵押貸款的處置行為合法有效。

情形7:關(guān)于抵押權(quán)善意取得的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1、實(shí)踐中的兩類觀點(diǎn)

關(guān)于抵押權(quán)善意取得的認(rèn)定實(shí)踐中分歧比較大,司法實(shí)踐中大體上可分為兩種觀點(diǎn):

觀點(diǎn)1:不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利推定效力,抵押權(quán)人僅負(fù)形式審查義務(wù)

案例 韓桂芳與平?jīng)鍪嗅轻紖^(qū)融通小額貸款有限責(zé)任公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案【平?jīng)鍪兄屑?jí)人民法院(2012)平中民二終字第95號(hào)】

法院認(rèn)為:該房產(chǎn)登記于原告盧小龍名下,產(chǎn)權(quán)登記簿上無(wú)共有人情況記載,不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力,即具有權(quán)利正確性推定效力。被告融通小額貸款公司作為抵押權(quán)人只要審查抵押是原告之夫盧小龍的真實(shí)意思表示即可,其對(duì)抵押人盧小龍的婚姻關(guān)系、家庭成員和該抵押物是否還有其他共有人既不明知也不應(yīng)知。故應(yīng)認(rèn)為被告融通小額貸款公司在取得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)時(shí)是善意的。

觀點(diǎn)2:若配偶沒(méi)有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來(lái),抵押權(quán)人人主張自己善意時(shí),要盡合理的查詢和注意義務(wù),對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況不知情應(yīng)不存在重大過(guò)失。

案例:涂某等與鄭某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案,北京第一中級(jí)人民法院(2012)一中民終字第6114號(hào)】。

法院認(rèn)為:關(guān)于某某典當(dāng)公司是否屬于抵押權(quán)的善意取得問(wèn)題。對(duì)此,本院認(rèn)為,以房屋為標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)抵押中,善意第三人對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況的不知情應(yīng)要求其不存在重大過(guò)失,意味著若配偶沒(méi)有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來(lái),受讓人主張自己善意時(shí),要盡合理的查詢和注意義務(wù)。任何查詢和注意義務(wù)都沒(méi)有進(jìn)行,不宜直接認(rèn)定其為善意第三人。本案中,某某典當(dāng)公司未對(duì)涉案房屋的檔案登記材料履行一定的查詢義務(wù),且未按合同條款和附件的約定以及其辦理抵押的相關(guān)程序?qū)ι姘阜课莸墓灿星闆r履行合理的注意義務(wù)(即要求鄭某提供結(jié)婚證及戶口本等),故本院認(rèn)為某某典當(dāng)公司不屬于物權(quán)法上的善意第三人,其不能善意取得涉案房屋的抵押權(quán)?!?/span>

綜上,從目前司法實(shí)踐的判例來(lái)看,觀點(diǎn)2為目前的主流觀點(diǎn)和主流判決,這也就意味著,銀行等信貸機(jī)構(gòu)在辦理具體業(yè)務(wù)時(shí),對(duì)房屋權(quán)屬、抵押人婚姻狀況具有審慎的查詢和注意義務(wù),且在辦理登記的過(guò)程中應(yīng)無(wú)過(guò)錯(cuò)及過(guò)失。

四、風(fēng)險(xiǎn)提示及實(shí)操建議

根據(jù)前文分析,關(guān)于登記在夫妻一方名下共有房屋抵押的問(wèn)題,目前司法實(shí)踐中各地法院觀點(diǎn)不一。主流判決認(rèn)為若配偶沒(méi)有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來(lái),抵押權(quán)人主張自己善意時(shí),要盡合理的查詢和注意義務(wù),對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況不知情不存在重大過(guò)失,且部分法院認(rèn)為銀行、小貸公司、典當(dāng)行等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)此負(fù)有更高的注意義務(wù)。針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn),如下建議供參考:

1、做好貸款三查,謹(jǐn)慎核實(shí)抵押人身份信息和房屋權(quán)屬狀況

應(yīng)切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和技能,銀行、小貸公司等債權(quán)人在接受個(gè)人房屋進(jìn)行抵押時(shí),應(yīng)對(duì)抵押人的身份信息、房屋權(quán)屬狀況進(jìn)行核查。要注意核實(shí)身份證的真實(shí)性,并注意觀察面貌特征是否與身份證一致,可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)核查及通過(guò)其他證件驗(yàn)證其身份真?zhèn)?。?duì)于抵押物權(quán)屬,要核實(shí)房屋是否存在其他共有人,實(shí)踐中可結(jié)合房屋購(gòu)買合同、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等進(jìn)行核查。重點(diǎn)關(guān)注夫妻共有、合伙共有、繼承共有等情況。如果抵押房屋存在共同共有情況,抵押房屋應(yīng)征的所有共有人的同意。

2、了解抵押人婚姻狀況

如果抵押人聲明自己未婚,應(yīng)要求抵押人出具書面的未婚聲明,并要查看其戶口簿、個(gè)人征信報(bào)告上是否顯示未婚。如果抵押人為已婚人士,無(wú)論抵押房屋屬于婚前購(gòu)買還是婚后購(gòu)買,原則上都應(yīng)要求其配偶出具同意抵押的聲明,并要求其配偶協(xié)助辦理相應(yīng)手續(xù)。

3、不要忽視離婚、再婚情形

如果抵押人存在離婚、再婚等情形,應(yīng)結(jié)合房屋購(gòu)買時(shí)間、房屋購(gòu)買合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、離婚時(shí)間、再婚時(shí)間、離婚協(xié)議、離婚判決書等核實(shí)房屋權(quán)屬,如存在共有人,抵押應(yīng)征的共有人的同意。如屬于再婚,即便房屋屬于抵押人婚前財(cái)產(chǎn),原則上也應(yīng)要求其現(xiàn)配偶出具同意抵押的聲明。

4、堅(jiān)持面簽、確保簽字真實(shí)。

從上述案例可知,好幾個(gè)判例都是由于簽字不真實(shí)導(dǎo)致抵押無(wú)效。因此,銀行、小貸公司在實(shí)際操作中,在抵押人、共有人簽字時(shí),在核實(shí)身份的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)遵循面簽原則,確保簽字的真實(shí)性,抵押人、共有人簽字時(shí)應(yīng)留存影像資料,面簽時(shí)應(yīng)簽字并按手印。

5、優(yōu)化操作流程,并嚴(yán)格遵守

銀行、小貸公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受抵押擔(dān)保時(shí),應(yīng)當(dāng)制定嚴(yán)格的業(yè)務(wù)操作流程,對(duì)自身嚴(yán)格要求。從目前的主流判決來(lái)看,如果銀行等機(jī)構(gòu)未核實(shí)抵押人婚姻狀況或在明知抵押人已婚的情況下未經(jīng)抵押人配偶同意擅自抵押,法院認(rèn)定抵押無(wú)效在法律上不會(huì)存在太大的障礙。

6、做好檔案管理工作

銀行、小貸公司等應(yīng)做好檔案管理,相關(guān)檔案中如果有證據(jù)顯示抵押權(quán)人對(duì)抵押物共有情況是明知的,則不應(yīng)認(rèn)定為是善意。

7、如債權(quán)人盡到注意義務(wù),可主張善意取得

假如抵押人惡意隱瞞婚姻狀況及房屋共有狀況,從目前的判決來(lái)看,如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記為抵押人單獨(dú)所有,銀行、小貸公司等債權(quán)人在辦理業(yè)務(wù)時(shí)也要求抵押人出具了未婚聲明,并查看了抵押人征信報(bào)告和抵押人提供的戶口簿,且戶口簿及征信報(bào)告上均顯示未婚,則一般應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)人已經(jīng)盡到了足夠的注意義務(wù),可認(rèn)定為善意取得。

8、了解當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?duì)這一問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)和尺度。

風(fēng)險(xiǎn)提示:中國(guó)不是判例法國(guó)家,不同法院針對(duì)同一問(wèn)題裁判尺度不一樣在國(guó)內(nèi)是很常見(jiàn),建議銀行等機(jī)構(gòu)在操作的過(guò)程中本著審慎的原則,做最壞的打算,做最好的準(zhǔn)備。


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